Antes conocida como AFIP, ARCA (Agencia de Recaudación y Control Aduanero) es el organismo que regula las obligaciones impositivas de los propietarios en Argentina. Este artículo explica qué tenés que declarar, cuándo podés quedar exento y cuál es el riesgo real de no hacerlo.
ARCA (Agencia de Recaudación y Control Aduanero) es la nueva denominación del organismo que antes se llamaba AFIP. El cambio fue nominal: las obligaciones impositivas para propietarios no variaron con el cambio de nombre.
Muchos propietarios en Argentina alquilan sin declarar sus ingresos, sea por desconocimiento, por la percepción de que "ARCA no controla" o por creer que el monto es demasiado bajo para importar. Esta estrategia tiene un riesgo que fue creciendo: ARCA accede desde 2023 a información bancaria automáticamente, cruza datos de los registros de propiedad y puede detectar inconsistencias entre ingresos declarados y patrimonio real.
Los ingresos por alquiler suman a tu facturación total de monotributo. Dependiendo del monto, pueden hacerte superar la categoría o excluirte del régimen.
Emitís factura C por cada cobro de alquiler. Si el inquilino es responsable inscripto, puede pedirte factura A — en ese caso necesitás cambiarte al régimen general (responsable inscripto).
Opción importante: el RELI permite quedar exento del monotributo por los alquileres si tenés hasta 2 propiedades destinadas a vivienda familiar.
Los alquileres van a la declaración jurada anual de Impuesto a las Ganancias. Se declaran como "renta de primera categoría" (bienes inmuebles).
Para IVA: los alquileres de vivienda con contrato de al menos 2 años están exentos de IVA. Los alquileres comerciales, temporarios (menos de 3 meses) o de uso mixto pagan IVA al 21%.
Emitís factura A si el inquilino es responsable inscripto, o factura B si es consumidor final o monotributista.
El RELI (Registro de Locaciones Inmobiliarias) es un régimen especial de ARCA para propietarios con hasta 2 inmuebles destinados a vivienda familiar.
Quienes se inscriben quedan exentos del monotributo por esa actividad específica. El alquiler no suma a la facturación del monotributo, lo que puede evitar saltar de categoría o ser excluido.
La exención aplica solo para los ingresos por alquiler. Otras actividades siguen tributando normalmente.
Requisito: los inmuebles deben estar destinados exclusivamente a vivienda y los contratos deben estar registrados en el sistema de ARCA.
La obligación de emitir comprobante fiscal existe siempre que cobrés un alquiler, independientemente del monto o de si el pago fue en efectivo o transferencia. "Pago en efectivo" no es sinónimo de "no necesita factura".
| Tipo de alquiler | IVA | Comprobante |
|---|---|---|
| Vivienda, contrato 2 años o más | Exento | Factura B o C |
| Temporario (menos de 3 meses) | 21% | Factura A o B con IVA discriminado |
| Comercial u oficinas | 21% | Factura A o B según el inquilino |
| Cochera o depósito | Depende del uso | Consultar con contador |
La respuesta honesta es que muchos propietarios en Argentina no declaran sus alquileres y por años no han tenido consecuencias. Sin embargo, el riesgo real aumentó en los últimos años por dos razones:
Cruce de datos bancarios automático
Desde 2023, los bancos reportan movimientos inusuales a ARCA. Transferencias mensuales regulares del mismo origen pueden ser interpretadas como alquileres no declarados.
Registro de la propiedad y contratos
ARCA tiene acceso al Registro de la Propiedad Inmueble y puede detectar propiedades que figuran como de terceros (no habitadas por el propietario) sin ingresos declarados por alquiler.
Consecuencias de ser detectado
Multa del 50% al 100% del impuesto omitido, intereses resarcitorios (actualmente altos por inflación), y en casos de evasión grave, procesamiento penal bajo la Ley Penal Tributaria.
No es este artículo el lugar para decirte qué hacer. Pero sí es el lugar para describir el riesgo con precisión, para que la decisión sea informada. Si tenés dudas sobre tu situación específica, el mejor paso es consultar con un contador antes de que ARCA llegue primero.
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