Las expensas son una de las fuentes de conflicto más frecuentes entre propietarios e inquilinos. La ley es clara, pero muchos contratos la mezclan. Acá explicamos qué dice la Ley 27.551 y cómo se maneja en la práctica.
La distinción no la define el consorcio ni el propietario. La define la ley según la naturaleza del gasto.
Son los gastos de mantenimiento y funcionamiento habitual del edificio. Cubren lo que el edificio necesita para operar normalmente. Las paga el inquilino.
Son los gastos de mejora, refacción o renovación del edificio. No son de funcionamiento habitual, sino inversiones en el bien. Las paga siempre el propietario.
Regla práctica para distinguirlas
Si el gasto mantiene lo que ya existe → ordinaria (inquilino). Si el gasto mejora, repara estructuralmente o reemplaza algo → extraordinaria (propietario). En caso de duda, el criterio legal es si fue aprobado en asamblea como obra de mejora.
La distribución de expensas en contratos de locación habitacional está regulada principalmente por el artículo 9 de la Ley 27.551 (Ley de Alquileres, vigente desde 2020). Esta norma establece:
"Las expensas ordinarias del inmueble estarán a cargo del locatario."
"Las expensas extraordinarias estarán a cargo del locador."
Ley 27.551, Art. 9. Reformado posteriormente por el DNU 70/2023 en otros aspectos, pero no en este punto.
El DNU 70/2023 (diciembre 2023) desreguló varios aspectos de los contratos de alquiler: eliminó el plazo mínimo de 3 años, liberó el índice de ajuste y permitió contratos en moneda extranjera. Sin embargo, no modificó la distribución de expensas. Las reglas del artículo 9 siguen vigentes para todos los contratos, incluso los firmados después de diciembre 2023.
Un detalle importante: el artículo 9 es de orden público para las expensas extraordinarias. Eso significa que aunque el contrato diga que el inquilino las paga, esa cláusula es nula e inaplicable. El inquilino puede negarse a pagarlas en cualquier momento, aunque lo haya firmado.
Para las ordinarias, la situación es diferente: la ley establece que las paga el inquilino, pero las partes pueden acordar libremente en contrario si ambas lo desean.
En la Ciudad de Buenos Aires, la boleta de ABL incluye dos conceptos que se facturan juntos pero tienen distinta naturaleza legal:
Tasa retributiva de servicios
Cubre alumbrado, barrido y limpieza de la vía pública. Es un cargo por servicios municipales que recibe el ocupante del inmueble.
Paga el inquilinoImpuesto inmobiliario
Es un tributo sobre la propiedad del inmueble, no sobre su uso. Corresponde legalmente al dueño del bien.
Paga el propietarioEn la práctica, la mayoría de los contratos en CABA trasladan toda la boleta de ABL al inquilino. Eso es válido si está expresamente pactado en el contrato. Si el contrato no lo aclara, puede haber disputa al finalizar el vínculo.
En Provincia de Buenos Aires el tributo equivalente es el ARBA, con la misma lógica: la tasa de servicios corresponde al inquilino, el impuesto a la propiedad al propietario salvo acuerdo en contrario. En el interior del país cada municipio define sus propias tasas; conviene revisarlo antes de firmar.
Los conflictos suelen aparecer cuando el contrato no es preciso o cuando establece algo diferente a la ley. Estos son los casos más frecuentes:
Caso 1: El contrato dice "el inquilino paga todas las expensas"
Para las ordinarias, es válido y habitual. Para las extraordinarias, esa cláusula es nula aunque esté firmada. El inquilino puede negarse a pagarlas o reclamar el reintegro de lo pagado indebidamente. El propietario no puede forzar ese cobro.
Caso 2: El contrato no dice nada sobre expensas
Aplica la ley directamente: ordinarias al inquilino, extraordinarias al propietario. Si hay una obra grande aprobada en asamblea, el propietario tendrá que pagarla aunque no esté en el contrato.
Caso 3: El consorcio no diferencia ordinarias de extraordinarias en la liquidación
El propietario es quien debe revisar la liquidación mensual, identificar los conceptos extraordinarios y no trasladarlos al inquilino. Puede pedirle al administrador del consorcio un detalle desglosado. La responsabilidad es del propietario, no del inquilino ni del administrador.
Caso 4: El inquilino pagó expensas extraordinarias sin saber
Puede reclamar el reintegro en cualquier momento durante la vigencia del contrato o hasta 2 años después de finalizado. La acción de reclamo prescribe a los 2 años (artículo 2562, Código Civil y Comercial). Conviene documentar cada pago.
La ley es una cosa, la práctica del mercado es otra. Estas son las costumbres reales en los principales mercados:
CABA
GBA y grandes ciudades del interior
El error más caro de los propietarios
En edificios con más de 20 años, las expensas extraordinarias pueden sumar entre el 20% y el 40% de la liquidación mensual del consorcio. Si el propietario no revisó la liquidación y trasladó esos conceptos al inquilino, tiene un riesgo de reclamo acumulado que puede volverse significativo al finalizar el contrato. El momento de revisar no es el fin del contrato, es cada mes cuando llega la liquidación.
Rents permite registrar cada pago de expensas por propiedad, separar ordinarias de extraordinarias y tener un historial claro para cualquier consulta o reclamo.
Ingresá la propiedad
Registrá el inmueble con sus datos básicos y el contrato vigente
Cargá el pago
Registrá cada liquidación de consorcio indicando el tipo y monto
Controlá quién pagó qué
El historial queda disponible para consulta en cualquier momento
Gestioná tus expensas sin planillas
Rents es gratis para empezar. Sin tarjeta de crédito.
¿Tenés una situación específica sobre expensas?
El foro de Rents tiene preguntas reales de propietarios argentinos, con respuestas concretas.