Guía para nuevos propietarios
Heredaste una propiedad.
Por dónde empezar.
Alquilar una propiedad heredada parece complicado cuando nunca lo hiciste antes. No lo es tanto. Esta guía te explica los pasos reales, en orden, sin tecnicismos innecesarios.
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Los 5 primeros pasos
El camino desde "heredé algo" hasta "tengo un inquilino y cobro todos los meses".
Antes de todo
Chequeá el estado de la sucesión
Si la propiedad está en proceso de sucesión, podés alquilarla igual siempre que todos los herederos estén de acuerdo y haya un administrador designado. No hace falta que la sucesión esté terminada para firmar un contrato, pero sí que exista un responsable legal identificado. Consultá con el escribano o abogado que lleva la sucesión antes de comprometerte con un inquilino.
Si hay varios herederos, todos deben firmar el contrato o dar poder a uno de ellos para hacerlo. Un solo heredero no puede alquilar unilateralmente sin el consentimiento de los demás.
Estado del inmueble
Relevá la propiedad antes de mostrarla
Recorrela con detenimiento: electricidad, plomería, humedad, estado de paredes, ventanas y cerraduras. Fotografiá todo. Este registro te protege cuando el inquilino se va. Cualquier daño que no figure en las fotos iniciales es responsabilidad tuya.
Las reparaciones de habitabilidad (lo que hace que la propiedad sea funcional y segura) son obligación del propietario antes de entregar. No sirve entregar con problemas y esperar que el inquilino los acepte.
El precio
Definí el precio de alquiler
Buscá propiedades similares en la misma zona en portales como Zonaprop o Argenprop. El mercado fluctúa mucho en Argentina. Comparar 5 o 6 publicaciones similares te da un rango razonable. Podés consultar también con una inmobiliaria para que te dé una tasación de alquiler, sin comprometerte a trabajar con ellos.
El contrato puede estar pactado en pesos o en dólares. Los contratos en pesos con ajuste ICL (Índice de Contratos de Locación) son los más comunes para vivienda y tienen mayor respaldo legal.
El contrato
Firmá un contrato bien hecho
El contrato no necesita escribano: se puede firmar por privado entre las partes. Lo importante es que incluya: monto, moneda, periodicidad, plazo, índice de ajuste, garantías, condiciones de entrega y cláusulas de rescisión. La Ley 27.551 fija un plazo mínimo de 3 años para contratos de vivienda.
Podés registrar el contrato en ARCA de manera voluntaria (Resolución 5545/2024). Hacerlo te da beneficios impositivos y respalda la relación locativa ante cualquier conflicto.
La gestión mensual
Organizá el cobro y la facturación
Una vez que tenés inquilino, el trabajo es mensual: cobrar, emitir recibo, facturar por ARCA y registrar el pago. El ajuste del alquiler se aplica según el índice pactado (ICL o el que corresponda) en la fecha acordada en el contrato.
Llevá un registro de cada pago, cada comunicación importante y cada reparación. Si en algún momento hay un conflicto, ese historial es lo que te protege.
¿Querés entender mejor todo esto antes de arrancar?
La Guía de Alquileres de Rents cubre en detalle contratos, ajustes, garantías, impuestos y más. Todo en español claro, sin jerga de escribano.
Las preguntas que todos hacen
Las dudas más comunes de quienes alquilan por primera vez.
Sí. Cualquier persona que cobre alquileres en Argentina debe emitir comprobantes ante ARCA (ex-AFIP), sea monotributista o responsable inscripto. Si no tenías actividad previa, tenés que darte de alta en la actividad "Alquiler de inmuebles para vivienda". Como monotributista podés emitir facturas C. El monto del alquiler cuenta para el encuadre en la categoría correspondiente, así que verificá que tu categoría actual lo soporte o hacé el recategorización.
La Ley de Alquileres vigente permite pedir una sola garantía. Las opciones más comunes son: garantía propietaria (un garante dueño de un inmueble en el mismo municipio), recibo de sueldo con ingresos suficientes, seguro de caución, o garantía bancaria. Como propietario, debés aceptar al menos 3 de las modalidades que el inquilino proponga. No podés exigir una sola forma. El seguro de caución es cada vez más utilizado porque se tramita rápido y cubre falta de pago, daños y honorarios.
La regla general: las reparaciones estructurales o de habitabilidad (plomería general, electricidad, techo, humedad de origen constructivo) son responsabilidad del propietario. Las roturas por uso normal o por daños causados por el inquilino son a cargo del inquilino. Documentá el estado de la propiedad al inicio con fotos y un acta de entrega firmada. Eso define qué existía antes y qué apareció durante la locación. Sin ese documento, cualquier disputa se complica.
Primero, intentá resolver de forma directa. Si no hay respuesta, la vía formal es la carta documento intimando el pago en un plazo determinado. Si la deuda supera dos períodos consecutivos, podés iniciar el proceso de desalojo por falta de pago. Los tiempos judiciales varían según la jurisdicción, pero en general no son rápidos. Por eso la prevención es más importante que el remedio: verificá al inquilino antes de firmar, pedí garantías sólidas y usá Rents para tener un historial de pagos documentado que respalde cualquier reclamo.
¿Inmobiliaria o gestión directa?
Ninguna opción es mala. Depende de tu tiempo, tu perfil y cuánto querés involucrarte.
Para una sola propiedad, el 5% mensual que cobra la inmobiliaria puede equivaler a más de medio mes de alquiler por año. Si tenés tiempo para dedicarle 15 minutos al mes, la gestión directa tiene mucho sentido económico.
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Ficha completa de la propiedad
Fotos, dirección, estado del inmueble y documentación en un solo lugar.
Contrato y datos del inquilino
Cargá el contrato y las condiciones acordadas. Todo accesible cuando lo necesitás.
Registro de pagos y recibos
Marcá cada cobro y Rents genera el recibo. El historial queda guardado.
Ajustes automáticos por ICL
Rents calcula el nuevo monto según el índice pactado. Sin hacer la cuenta a mano.
Avisos de vencimientos
Te avisa antes del cobro, del vencimiento del contrato y de los ajustes pendientes.
Resumen financiero claro
Lo cobrado, lo pendiente y la rentabilidad del inmueble. En una sola pantalla.
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