En esta guía:
1. Cuánto rinde hoy: datos por zona
La recuperación del mercado inmobiliario desde 2025 normalizó los yields de alquiler en Argentina. Durante 2022–2024, la brecha cambiaria y la Ley de Alquileres anterior deprimieron el rendimiento a niveles de 2–3% anual en dólares. Hoy, con precios de venta más altos y alquileres que siguieron la devaluación, el panorama mejoró de forma concreta.
| Zona | Yield bruto | Yield neto est. |
|---|---|---|
| CABA (Palermo, Belgrano, Caballito) | 5,5 – 6,5% | 3,5 – 4,5% |
| GBA Norte (Tigre, San Isidro, Pilar) | 5,0 – 7,0% | 3,5 – 5,0% |
| Córdoba capital | 4,5 – 6,0% | 3,0 – 4,5% |
| Rosario | 5,0 – 6,5% | 3,5 – 5,0% |
| Mendoza capital | 4,5 – 5,5% | 3,0 – 4,0% |
Datos estimados con base en relevamientos de portales inmobiliarios argentinos (mayo 2026). Los rangos varían según el tipo de unidad, el barrio exacto y si el precio de compra fue a valor de mercado.
Contexto: en 2023-2024 el yield promedio en CABA era de 2–3% anual en dólares, uno de los más bajos de la región. La salida del cepo cambiario, la normalización del mercado de alquileres y el aumento de la demanda locativa empujaron el rendimiento a niveles similares a los de 2016–2018.
2. Cómo se calcula la rentabilidad
Hay dos métricas que importan: el yield bruto (simple, rápido de calcular) y el yield neto (el número real que te queda en el bolsillo).
Yield bruto
// Fórmula yield bruto
Yield bruto = (Alquiler mensual × 12) ÷ Precio de compra × 100
Ejemplo: departamento en Palermo, CABA
Yield neto
Para obtener el yield neto hay que restar todos los costos reales de tener la propiedad alquilada:
Mismo ejemplo, yield neto estimado
3. Qué sube o baja el yield
El yield no es fijo: depende de decisiones que podés influir. Estos son los cuatro factores con mayor impacto.
Precio de compra vs. mercado
Es el factor más importante. Si comprás 10% por debajo del valor de mercado (por ejemplo, una propiedad en sucesión o con urgencia de venta), tu yield sube 0,5–0,7 puntos porcentuales antes de poner un solo inquilino. Pagar de más, en cambio, penaliza el rendimiento de por vida.
Zona y demanda de alquiler
Las zonas con alta rotación de estudiantes o jóvenes profesionales (Villa Crespo, Almagro, Nueva Córdoba) suelen tener vacancia más baja y alquileres relativamente altos en comparación al precio de compra. Las zonas premium (Puerto Madero, Nordelta) tienen menor yield porque el precio de venta creció más que los alquileres.
Si administrás vos o con inmobiliaria
Una inmobiliaria cobra entre 5 y 10% del alquiler mensual en concepto de administración. Sobre un yield bruto de 6%, eso representa entre 0,3 y 0,6 puntos porcentuales de diferencia en el yield neto. Si administrás vos (con una app como Rents), capturás ese margen completo.
Vacancia
Cada mes vacío es casi 0,5 puntos porcentuales de yield perdido. En zonas con fuerte demanda la vacancia promedia 3–4% (menos de 15 días al año entre inquilinos). En zonas con poca demanda puede superar el 10%, destruyendo el rendimiento del año. Anticiparse a la renovación o salida del inquilino es clave.
4. Calculá el yield de tu propiedad
La fórmula es simple, pero hacer bien todos los pasos — vacancia, gastos de entrada amortizados, mantenimiento histórico — lleva tiempo si lo hacés a mano. La calculadora de Rents lo hace en segundos: ingresás el precio de compra, el alquiler mensual y los costos estimados, y te da el yield bruto y neto con el desglose completo.
Calculadora de rentabilidad de alquiler
Ingresá el precio de compra y el alquiler mensual. La calculadora te muestra el yield bruto, el yield neto estimado y cómo compararía contra otras opciones de inversión.
calculate Calculá tu yield ahora5. ¿Conviene vs. otras inversiones?
Comparar el ladrillo con otras opciones de inversión requiere ser honesto sobre las diferencias estructurales, no solo comparar porcentajes.
Alquiler en dólares vs. plazo fijo en pesos
El plazo fijo en pesos puede mostrar tasas nominales más altas, pero pierde contra la inflación y la devaluación en el largo plazo. El alquiler está denominado en dólares de facto: aunque se cobra en pesos, el precio sigue el tipo de cambio.
Resultado: el ladrillo gana en preservación de capital; el plazo fijo gana en liquidez.
Alquiler vs. FCI dolarizado
Un fondo común en dólares puede rendir 3–5% anual con liquidez inmediata. El yield neto del alquiler en el mismo rango, pero con mayor exposición a riesgo operativo (vacancia, inquilinos, mantenimiento) y nula liquidez.
Resultado: rendimiento similar, riesgo diferente. El FCI es más pasivo; el alquiler requiere gestión activa.
La ventaja estructural del ladrillo en Argentina
Más allá del yield, el inmueble en Argentina cumple una función que ningún instrumento financiero local puede replicar: es la única inversión con historial de sobrevivir tres décadas de crisis sucesivas (hiperinflación, corralito, cepo, devaluaciones) sin perder su valor en dólares de forma permanente.
Esa convicción cultural está profundamente arraigada en el inversor argentino, y no es irracional: los departamentos en CABA valen hoy en dólares más que en 2001, y más que en 1991. Ningún bono, plazo fijo ni fondo local puede decir lo mismo.
La desventaja real es la iliquidez: vender lleva entre 60 y 180 días, con costos de transacción del 6–8%. Si necesitás el capital en el corto plazo, el ladrillo no es el instrumento adecuado.
Para el análisis completo — incluyendo comparativa por ciudad, tiempo de recupero de inversión y simulación de escenarios — ver: ¿Conviene comprar un departamento para alquilar en 2026?
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