¿Cuánto rinde realmente un departamento en alquiler?
El yield bruto (ingreso anual de alquiler dividido por el precio de compra) de un departamento en Argentina en 2026 ronda entre 5% y 7% anual en dólares para propiedades de 1–2 ambientes bien ubicadas en CABA, GBA norte o centros urbanos del interior.
Pero el yield bruto es el número bonito. El yield neto — lo que queda después de gastos, períodos de vacancia, mantenimiento e impuestos — baja a 3–5% anual en dólares. En algunos casos, incluso menos.
| Zona | Bruto | Neto est. |
|---|---|---|
| CABA — 1 ambiente (microcentro/palermo) | 5,5–6,5% | 3,5–4,5% |
| CABA — 2 ambientes zonas medias | 5,0–6,0% | 3,0–4,0% |
| GBA norte (Vicente López, San Isidro) | 5,0–7,0% | 3,5–5,0% |
| Interior (Córdoba, Rosario, Mendoza) | 4,5–6,0% | 3,0–4,0% |
Estimaciones mayo 2026. El piso del rango corresponde a propiedades a precio de lista en edificios con expensas altas. El techo corresponde a unidades compradas por debajo de mercado, sin expensas significativas y con alta demanda de alquiler.
Para calcular el yield exacto de una propiedad específica: usá la calculadora →
Los costos que nadie te cuenta antes de comprar
El precio de compra es solo el primer número. Antes de calcular cuánto vas a ganar, sumá estos costos:
Costos de entrada: 3–5% del precio
Impuesto de sellos (2–3,5% según provincia), honorarios inmobiliaria (3–4% habitualmente del vendedor, pero negocia), gastos de escritura y escribano (aprox. 1,5%).
Vacancia: 1–2 meses/año sin cobrar
Entre contratos, el inmueble puede quedar desocupado. Promedio histórico: 5–10% del tiempo (equivale a 0,6–1,2 meses sin ingreso al año). Esto solo baja el yield efectivo un 5–8%.
Mantenimiento: 0,5–1% del valor/año
Plomería, electricidad, pintura entre inquilinos, electrodomésticos. Para un depto de u$s 80.000, estimá entre u$s 400 y u$s 800 por año en promedio (con años sin gastos y años con más).
ABL / impuesto inmobiliario
En CABA el ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) es del propietario salvo pacto en contrario. Para un 2 ambientes en zona media: $ 15.000–40.000 bimestrales según valuación fiscal.
Comisión de administración: 5–10% del alquiler mensual
Si usás una inmobiliaria para gestionar el alquiler, cobran entre el 5% y el 10% del canon mensual como comisión de administración. Para un alquiler de $ 500.000, eso es $ 25.000–50.000 por mes que nunca llegan a tu bolsillo. Si administrás vos mismo, ese costo desaparece.
Cuándo la cuenta cierra (y cuándo no)
La cuenta cierra bien cuando:
- Comprás por debajo del valor de mercado (subasta, herencia, necesidad del vendedor).
- El departamento está en zona con demanda sostenida de alquiler (cerca de universidades, centros corporativos, transporte).
- Podés administrarlo vos mismo sin inmobiliaria (ahorrás 5–10% del ingreso mensual en comisiones de administración).
- Tenés horizonte largo (10+ años): la apreciación del capital en USD suaviza los años de yield bajo.
La cuenta no cierra cuando:
- Pagás precio de lista en barrio saturado de oferta.
- Necesitás ingresos inmediatos: el yield neto del 3–5% no reemplaza un sueldo.
- No tenés reserva para mantenimiento y la primera reparación grande te descapitaliza.
- Contás con que el precio en USD siempre sube: en algunas zonas cayó un 30–40% en términos reales entre 2019 y 2023.
Calculá el yield de tu propiedad específica
Ingresá el precio de compra y el alquiler mensual esperado en la calculadora de rentabilidad. Te da el yield bruto, neto y el tiempo de recupero del capital.
Ir a la calculadora →Impuestos: ARCA y Ganancias
Muchos inversores ignoran el impacto impositivo hasta que les llega el primer reclamo de ARCA (ex-AFIP).
- Impuesto a las Ganancias: los ingresos por alquiler tributan si superás el mínimo no imponible sumando todos tus ingresos. La alícuota es progresiva (5–35% según ganancia neta). Si alquilás con factura o contrato registrado en ARCA, esa información llega automáticamente a tu declaración jurada.
- Bienes Personales: el inmueble figura en tu declaración de Bienes Personales por su valuación fiscal. No es un gasto operativo pero sí un costo implícito de tener el capital ahí.
- Impuesto a la transferencia: si vendés dentro de los 10 años de la compra, podés pagar el ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) o el impuesto a la renta de segunda categoría según cuándo lo adquiriste.
La buena noticia: si declarás correctamente los gastos deducibles (mantenimiento, ABL, expensas a cargo del propietario), la base imponible baja considerablemente.
Calculá tu rentabilidad antes de decidir
Antes de cerrar una compra, correla por la calculadora. Los números cambian mucho según el precio, el alquiler de la zona y los costos que ya tenés identificados.
Calculadora de rentabilidad de alquiler
Yield bruto y neto en dólares. Ingresá precio de compra y alquiler mensual esperado — resultado en segundos.
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