Qué cambió con el DNU 70/2023
El 20 de diciembre de 2023, el Poder Ejecutivo firmó el DNU 70/2023 (Decreto de Necesidad y Urgencia), que derogó la Ley 27.551 — conocida como "ley de alquileres" — y devolvió la regulación de los contratos de locación al Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), que rige desde 2015.
Los tres cambios que más afectan a un propietario que alquila hoy son:
| Regla | Ley 27.551 (hasta dic. 2023) | Hoy — DNU 70/2023 |
|---|---|---|
| Plazo mínimo | 3 años para vivienda | 2 años para vivienda |
| Índice de ajuste | ICL, cada 12 meses (obligatorio) | Libre: ICL, IPC, UVA, dólar o cualquier otro |
| Frecuencia ajuste | Cada 12 meses (único) | Libre: mensual, trimestral, semestral, etc. |
| Depósito en garantía | Máximo 1 mes, solo en pesos | Sin límite. Puede pactarse en dólares |
¿Qué pasa con los contratos firmados antes del DNU?
Si firmaste un contrato antes de enero de 2024 (mientras regía la Ley 27.551), ese contrato sigue rigiéndose por la ley 27.551 hasta que venza. No se convierte automáticamente al nuevo régimen.
Eso significa que para esos contratos:
- El ajuste sigue siendo ICL, cada 12 meses (la Ley 27.551 fijaba ajuste anual obligatorio).
- El plazo mínimo sigue siendo 3 años.
- El depósito en garantía sigue siendo de máximo 1 mes al inicio.
Cuando vence el contrato viejo y se renueva con un contrato nuevo, el nuevo contrato ya cae bajo el DNU 70/2023. No es una renovación automática del anterior.
Contratos firmados desde enero 2024: qué tenés que tener
Para contratos firmados desde enero de 2024, las cláusulas mínimas que el CCyC exige siguen siendo las mismas. Lo que el DNU liberalizó es principalmente el ajuste y el plazo. En la práctica, un contrato de alquiler residencial hoy debe tener:
- Plazo: mínimo 2 años para vivienda permanente. Podés pactar más.
- Índice de ajuste: cualquiera — ICL, IPC, UVA, dólar, o incluso un porcentaje fijo. Lo importante es que esté especificado en el contrato.
- Frecuencia de ajuste: libre. Lo más común en 2026 es cada 3 o 4 meses.
- Depósito: libre. El mercado está entre 1 y 2 meses. Puede pactarse en pesos o dólares.
- Registro en ARCA (ex-AFIP): voluntario desde agosto 2024. No es obligatorio para que el contrato sea válido, pero registrarlo en los primeros 15 días habilita deducciones en Ganancias.
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Preguntas frecuentes sobre el DNU 70/2023 en 2026
¿El DNU 70/2023 fue derogado?
No. El DNU 70/2023 no fue derogado. Fue ratificado por el Congreso Nacional (Ley 27.742, junio 2024) y sigue plenamente vigente en 2026. Podés verificarlo en InfoLEG oficial. No existe ninguna ley aprobada que lo derogue o modifique.
¿El DNU 70/2023 es definitivo o puede ser revertido en el futuro?
Podría modificarse mediante una nueva ley del Congreso. Al día de hoy (mayo 2026) no existe ningún proyecto con estado parlamentario avanzado que lo revierta. Los contratos ya firmados bajo el DNU seguirían siendo válidos incluso si la ley cambia — los cambios legislativos no se aplican retroactivamente a contratos en curso.
¿Qué índice de ajuste conviene pactar en 2026?
Depende de lo que acuerden las partes. El ICL (BCRA) sigue siendo el más usado porque combina inflación y salarios. El IPC (INDEC) mide solo inflación y en 2026 tiene variaciones similares al ICL. Cualquiera de los dos es válido — lo importante es que el contrato lo especifique junto con la frecuencia.
¿Se puede alquilar en dólares en 2026?
Sí. El DNU 70/2023 no prohíbe los contratos en moneda extranjera. Las partes pueden pactar el alquiler en dólares. La forma de pago (billetes físicos, transferencia, dólar MEP) la acuerdan en el contrato. Esto aplica para contratos firmados desde enero 2024.
¿Los contratos comerciales también cambiaron con el DNU?
Sí y no. El DNU afectó principalmente los contratos residenciales. Para contratos comerciales (locales, oficinas, depósitos), el CCyC ya regía desde 2015 y establece un plazo mínimo de 3 años. Eso no cambió. Lo que cambió es que los contratos comerciales también pueden ajustar con índice libre y en moneda extranjera.
¿Es obligatorio renovar el contrato al DNU 70/2023 si el anterior venció?
Sí, en el sentido de que todo contrato nuevo celebrado hoy cae automáticamente bajo el régimen del DNU 70/2023. No podés firmar un contrato nuevo bajo la Ley 27.551 porque ya fue derogada. Si querés condiciones específicas (plazo, ajuste, depósito), simplemente especificalas en el contrato nuevo — el DNU te da esa libertad.
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