Referencia de precios de alquiler por zona y tipo de propiedad. Cómo fijar el precio de tu alquiler, si conviene pesos o dólares, y cómo afecta el ajuste al precio de entrada.
Valores orientativos basados en publicaciones de Zonaprop y Argenprop para propiedades en buen estado con contrato de 2 años. Son rangos de mercado, no valores garantizados. Los precios varían por piso, estado, amenities y negociación.
| Zona | Monoambiente | 2 ambientes | 3 ambientes |
|---|---|---|---|
| CABA — Palermo / Belgrano | $390.000–$480.000 | $550.000–$750.000 | $750.000–$1.100.000 |
| CABA — Caballito / Almagro | $330.000–$420.000 | $420.000–$580.000 | $580.000–$820.000 |
| CABA — Flores / Floresta | $280.000–$360.000 | $360.000–$480.000 | $480.000–$650.000 |
| GBA Norte (San Isidro / Vicente López) | $300.000–$420.000 | $420.000–$600.000 | $550.000–$850.000 |
| GBA Oeste / Sur | $220.000–$330.000 | $300.000–$430.000 | $380.000–$560.000 |
| Córdoba (capital) | $250.000–$360.000 | $350.000–$500.000 | $480.000–$680.000 |
| Rosario | $230.000–$340.000 | $330.000–$480.000 | $450.000–$640.000 |
| Mendoza / Tucumán | $200.000–$310.000 | $290.000–$420.000 | $390.000–$580.000 |
Valores orientativos, mayo 2026. Fuente: Zonaprop, Argenprop. Varían por estado de conservación, piso, antigüedad, amenities y negociación.
Hay tres métodos que usan los propietarios en la práctica:
1. Precio de mercado (el más recomendado)
Comparás con departamentos similares en el mismo barrio usando Zonaprop y Argenprop. Filtrás por mismo tipo (monoambiente, 2 amb, 3 amb), piso similar, estado similar, y ves qué se está pidiendo actualmente. El precio de mercado es el que un inquilino real está dispuesto a pagar en ese momento.
Ajuste para posicionarte: 5-10% por debajo del precio pedido promedio si querés cerrar rápido y minimizar vacancia. Al mismo precio si tenés ventajas claras (amenities, piso alto, vista). 5-10% por encima solo si el inmueble tiene diferenciadores genuinos.
2. A partir del valor del inmueble
En CABA la rentabilidad bruta promedio en 2026 está en torno al 5-6% anual en dólares (dato de Zonaprop). Si tu propiedad vale USD 100.000 y el tipo de cambio oficial es $1.100, el alquiler mensual que da un 6% bruto sería aproximadamente: (100.000 × 0,06 / 12) × 1.100 = $550.000/mes.
Este método sirve como verificación, no como precio inicial. El mercado manda.
3. A partir del precio por m²
Estimación por zona: en CABA, el precio por m² de alquiler ronda entre $7.500 y $14.000/m²/mes dependiendo del barrio y el tipo de propiedad. Un departamento de 50m² en Caballito a $9.000/m² = $450.000/mes. Este método es útil para propiedades atípicas donde hay menos comparables directos.
El error más común al fijar el precio
Fijar el precio tomando como referencia el precio del alquiler anterior ajustado por inflación, sin verificar el mercado actual. El mercado puede haberse movido en una dirección diferente. En 2024-2026 la oferta de departamentos en CABA se recuperó fuertemente: esto moderó los precios en relación a la inflación. Un propietario que pide el precio "ajustado" sin mirar el mercado puede estar pidiéndole demasiado al mercado.
Un departamento que tarda 2 meses en alquilarse porque el precio estaba 15% por encima del mercado perdió el equivalente a 1,5 meses de alquiler en ingresos no percibidos. Con un precio 10% más bajo, probablemente hubiera cerrado en 2-3 semanas.
La ecuación correcta: precio de mercado × sin vacancia > precio alto × con vacancia. La vacancia también genera gastos: expensas que pagás vos, servicios, mantenimiento de un inmueble vacío.
Ejemplo: departamento CABA 2 amb
Precio mercado: $500.000/mes
Vacancia estimada a precio de mercado: 3 semanas
Precio pedido: $575.000/mes (+15%)
Vacancia real a ese precio: 2,5 meses
Diferencia anual:
A precio de mercado: 500k × 11,25 meses = $5.625.000
A precio alto: 575k × 9,5 meses = $5.462.500
El DNU 70/2023 permitió explícitamente contratos de alquiler en moneda extranjera. Desde entonces, especialmente en CABA y GBA Norte, el mercado de alquiler en dólares creció significativamente. ¿Pero conviene?
thumb_up Cuándo el contrato en USD conviene
warning Cuándo es riesgoso
¿A qué tipo de cambio se cobra un alquiler en dólares?
Legalmente el contrato puede pactarse en dólares y cobrarse en dólares. En la práctica, muchos contratos especifican que el pago se realiza al tipo de cambio del dólar libre (MEP/CCL) del día del vencimiento, pagando en pesos. Esto evita problemas de restricciones cambiarias para el inquilino y es la forma más común en el mercado actual.
¿Y la factura electrónica en contratos en dólares?
Si emitís factura, el monto en la factura debe estar en pesos (ARCA trabaja en pesos). Se convierte al tipo de cambio vigente en la fecha del comprobante. Si usás tipo de cambio oficial y el mercado usa el dólar libre, puede haber discrepancias que requieren asesoramiento contable.
Calculá la rentabilidad de tu propiedad
Ingresá el precio de compra y el alquiler mensual para ver el yield bruto y neto en dólares.